Het kantelpunt: Box 3 versus de BV-structuur (Box 2)

Voorheen was het aanhouden van vastgoed in privé (Box 3) vrijwel altijd de meest gunstige optie. Door de huidige belastingheffing op basis van vermogenscategorieën — waarbij schulden fiscaal veel minder zwaar wegen dan de waarde van de bezittingen — is de zogenaamde ‘hefboomwerking’ in privé negatief geworden.

Steeds vaker ligt het kantelpunt waarbij het fiscaal aantrekkelijker is om vastgoed onder te brengen in een Besloten Vennootschap (BV) of een holdingstructuur (Box 2). Binnen een BV betaalt u immers belasting over het werkelijke resultaat: de werkelijke huurinkomsten minus alle gemaakte kosten en de werkelijke rentelasten via de vennootschapsbelasting (VpB).

Waarom herfinancieren noodzakelijk is bij een structuurwijziging

Het overstappen van privé naar een BV is echter geen eenvoudige papieren formaliteit. Het heeft directe en grote gevolgen voor uw lopende financieringen:

• Toestemming van de financier: Bestaande hypotheekverstrekkers staan het meestal niet toe dat de eigendomsstructuur of de contractpartij wijzigt zonder dat de lening opengebroken wordt.
• Herbeoordeling op zakelijke condities: Zodra het vastgoed naar een BV verhuist, transformeert de lening definitief van een particuliere vastgoedhypotheek naar een zakelijke of commerciële vastgoedfinanciering. Dit vraagt om een compleet andere acceptatieprocedure en zakelijke voorwaarden.

De strategische voordelen van herfinancieren in de huidige markt

Wanneer we uw portefeuille herfinancieren naar een zakelijke structuur, kijken we verder dan alleen de rentestand. We herinrichten de financiering om uw rendement aan de achterkant te maximaliseren:

Overdrachtsbelasting en de afgesloten BOR-route

Bij het overhevelen van vastgoed naar een BV krijgt u in de basis direct te maken met de overdrachtsbelasting. Waar in het verleden nog wel eens gezocht werd naar fiscale sluiproutes, is de wetgeving inmiddels volledig dichtgetimmerd:

• Verhuurd vastgoed is altijd een belegging: Sinds de wetgeving is aangescherpt, wordt aan derden verhuurd vastgoed wettelijk standaard aangemerkt als beleggingsvermogen. Het maakt dus niet meer uit hoeveel arbeid u er zelf in steekt; voor verhuurd vastgoed heeft u geen recht meer op de Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR).
• Afschaffing doelmatigheidsmarge: Ook de regeling waarbij u tot 5% aan beleggingsvermogen mocht ‘meeslepen’ binnen een actieve onderneming onder de BOR-vrijstelling, is volledig afgeschaft. Al het aanwezige verhuurde vastgoed is direct belast.
• Inbrengvrijstellingen zijn zeer strikt: Omdat verhuurd vastgoed fiscaal als belegging wordt gezien, is het nagenoeg onmogelijk geworden om gebruik te maken van inbrengvrijstellingen voor de overdrachtsbelasting.

Wat kan nog wél?

De BOR-vrijstelling (die in 2026 een 100% vrijstelling kent tot € 1,5 miljoen en 75% voor het surplus daarboven) is in de regel uitsluitend nog van toepassing op vastgoed dat binnen de eigen onderneming wordt gebruikt. Denk aan een eigen kantoorpand, fabriek of distributiecentrum van een actieve werk-BV.

Voor reguliere vastgoedportefeuilles (verhuur aan derden) is de BOR-route dus definitief afgesloten. De focus bij herstructurering moet daarom puur liggen op een exacte berekening van de box-arbitrage: wegen de langetermijnvoordelen van de BV op tegen de directe kosten van de overdrachtsbelasting en herfinanciering?

Wilt u weten waar voor uw vastgoedportefeuille het fiscale kantelpunt ligt en hoe u uw financieringen het beste kunt herstructureren in de huidige markt? De experts in vastgoedfinancieringen van Perrée & Partners werken nauw samen met uw fiscaal adviseur en rekenen de scenario’s graag nauwkeurig voor u door.